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연 7% 수익률 '홈플러스 리츠' 이달 상장…우려요인 4가지
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조선비즈 안재만 기자
입력 2019.03.11 06:00
투자자·유통사 관심…"리츠 가능성 판단 시금석"
공모금액 1조7274억원, 부동산 감정가 4조3230억원에 달하는 초대형 리츠(부동산투자전문뮤추얼펀
드) 홈플러스 리츠가 이달 말 상장한다. 그동안 우리나라 공모 리츠는 최대 규모가 300억원 안팎이었다
가 지난해 3000억원 안팎인 리츠가 2곳 상장했는데, 홈플러스 리츠는 2조원이 넘는다.
리츠는 소액투자자로부터 자금을 모아 건물이나 부동산을 취득한 뒤 임대 수익을 얻어 배당하는 펀드
다. 홈플러스 리츠는 개인투자자 및 기관으로부터 자금을 받아 홈플러스로부터 매장 51곳의 부동산을
감정가인 4조3000억원으로 매수하고, 홈플러스로부터 임대료를 수취하는 구조다. 배당수익률은 공모
가 기준으로 연 7% 안팎이 될 전망이다.
향후 우리나라 리츠가 본격적으로 성장할 수 있느냐의 시금석이 될 전망이라 홈플러스, 홈플러스 최대
주주인 MBK파트너스는 물론, 자본시장 관계자들까지 주목하고 있다. 신세계그룹, 롯데그룹, 농협 하나
로마트 등이 홈플러스 리츠의 성적을 보고 추후 리츠 설립을 추진할 계획이기 때문이다.
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조선DB
전문가들은 홈플러스 리츠 공모가 성공하려면 크게 4가지 우려 요인을 넘어서야 한다고 보고 있다.
①"안좋은 부동산만 담은 것 아닐까"하는 의혹
투자자들이 가장 염려하는 것은 홈플러스 최대주주 MBK파트너스가 언젠가는 홈플러스를 매각해야 하
는 사모펀드라는 점이다. 즉, 홈플러스 매각을 앞두고 가장 매력이 떨어지는 부동산을 리츠에 편입하지
않았겠느냐는 의혹이 제기된다.
이 같은 의혹에 홈플러스는 전혀 사실이 아니라고 반박한다. 홈플러스 리츠(법인명 : 한국리테일홈플러
스제1호위탁관리부동산투자회사)가 제출한 투자설명서(집합투자증권)에 따르면, 이번에 리츠에 편입
된 매장 51곳의 평균 매출액은 지난해 3월부터 11월까지 기준으로 평균 350억원이다. 홈플러스가 계속
보유하는 30곳(임대 매장 제외)의 평균 매출액 270억원보다 30%나 많다.
감정가도 높다. 태평양감정평가법인에 따르면 51개 부지의 전체 감정가는 4조3230억원이다. 나머지
30곳의 감정가는 공개하지 않았지만 증권업계 전문가들에 따르면 대략 2조5000억원으로 추정된다. 비
교적 알짜만 리츠에 담은 셈이다. 홈플러스 관계자는 "매출과 지역 등을 전부 감안해 편입 여부를 결정
했다"고 했다.
②대형마트 장사 안된다는데
홈플러스 자체의 영업경쟁력이 예전만 못하다는 점도 우려 요인이다. 흑자가 나지 않는다면 임대료 수
취 위험도 높아질 수 있다는 지적이 나온다. 산업통상자원부에 따르면 지난해 대형마트 매출은 전체 유
통업 매출에서 차지하는 비중이 전년 대비 2%포인트 감소해 22%에 그쳤다. 전 유통업권 중 대형마트
만 유일하게 2년 연속 줄었다.
하지만 임대료 수취는 다른 문제라는 것이 전문가들의 설명이다. 홈플러스 리츠 참여를 검토하는 한 기
관의 매니저는 "홈플러스가 지불해야 하는 임대료가 월 190억원 수준인데, 설령 한동안 계속 부진할 것
이라고 해도 이 정도를 떼어먹지는 않을 것"이라고 했다.
③임대계약 만료 후 해지한다면?…홈플러스 떠난 부지, 가치 있을까
리츠는 결국 부동산이다. 연 7%의 임대수익을 꼬박꼬박 지급한다고 해도 부동산 가치가 떨어지면 말짱
도루묵이다. 홈플러스 리츠의 임대차 계약은 12~16년으로, 계약 기간이 만료되면 일부 매장은 계약이
해지될 수 있다.
결국 부동산 가치가 중요한데, 홈플러스는 부지 위치가 대체로 외곽이다. 지난해 상장한 중대형 리츠인
이랜드리테일의 이리츠코크렙 (4,785원▼ 15 -0.31%)이 도심형 아울렛이고, 신한알파리츠 (5,690원▲
30 0.53%)의 부동산이 판교 및 용산 역세권에 위치해 있다는 점을 감안하면 상대적으로 계약 해지 리
스크가 더 높다고 할 수 있다.
이랜드리테일의 리츠인 이리츠코크렙의 주요자산인 NC백화점 야탑점(좌측 위), 뉴코아아울렛 일산점
(우측 위), 뉴코아 평촌점(좌측 아래), 2001아울렛 분당점(우측 아래) 등. 비교적 입지가 좋은 것으로 평
가된다. /네이버지도 캡처
이에 대해 홈플러스 측은 임대 계약을 매장 16~18개씩 3개의 그룹(트랜치)으로 나눠 진행했으며, 계약
을 해지하려면 그룹별로 일괄 해지해야 해 계약 해지 위험이 크지 않을 것이라고 했다. 또 계약 해지시
일종의 위약금을 받을 수 있는 구조라고 설명했다.
④공모규모가 너무 큰 것 아닐까
공모 규모가 너무 크다는 점도 난관 중 하나다. 우리나라 전체 상장 리츠의 시가총액 합계가 7000억원
에 불과한데, 홈플러스 리츠 한곳만 2조원이 넘을 것이기 때문이다.
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이 때문에 홈플러스는 해외에서 더 많이 공모할 것이라고 밝혔다. 공모물량의 84%는 해외에서, 16%는
국내에서 공모를 진행할 계획이다.
다만 그래도 현 리츠의 거래량을 봤을 때 기관투자자들이 많이 들어오긴 어렵지 않겠느냐는 관측이 나
온다. 송유림 한화투자증권 (2,245원▼ 5 -0.22%)애널리스트는 "현재 리츠 거래량을 보면 매력적인 리
츠는 될 수 있지만 매력적인 주식이 되기는 어려운 수준"이라며 "기관은 거래 대금이 클 뿐만 아니라 갑
작스러운 환매에 대비하기 위해 거래량이 적은 종목은 꺼릴 수밖에 없으며, 이 때문에 정부는 리츠 활
성화를 위해 해외와 같은 세제 혜택 도입을 고민해야 한다"고 했다.
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출처;조선닷컴
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