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'응급실' 간 부동산시장 박근혜 정부가 퇴원을?<칼럼>부동산 규제 완화와 글로벌 스탠더드 입각한 법제 개편을
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석종현 토지공법학회 회장 | 2013.03.23 10:08:50
◇ 한산하다 못해 썰렁하기까지 한 서울 서초동 일대 부동산중개업소. ⓒ 데일리안
최근 우리나라의 부동산 시장은 글로벌 금융위기 여파 등으로 토지와 주택의 공급과 거래가 위축되어 건설업계의 도산이 증가한 반면에 부동산 구입 등에 따른 담보대출의 증가는 가계 재정건전성 확보 문제, 부동산 가치하락에 따른 하우스 푸어, 랜드 푸어 등 사회적 문제로 되고 있다.
이명박 정부는 부동산 시장에 대한 서민 주거안정과 부동산 경기활성화라는 공익적 관점에서 주택공급의 확대, 실수요 거래 촉진, 주택담보대출 활성화와 전매기간 완화, 1세대 1주택 양도소득세제의 개선, 미분양주택의 장기주택저당차입금의 소득공제 요건 완화 등 여러 정책을 시행하여 왔으나, 부동산 시장에 대한 거래 또는 투자심리가 위축되어 부동산시장은 회복할 기미가 보이지 않고 있다.
이명박 정부의 부동산정책은 투자수단을 중요시하고 주거권 보장수단이 미흡하였기 때문에 박근혜 정부는 부동산정책에 있어 부동산의 투자수단에서 주거보장 수단성을 강화할 필요가 있으며, 중상층 이상을 위해 시장거래 활성화를 위한 세제지원, 서민층을 위한 공공임대 확대 등 주거복지 정책도 정부가 해결해야 할 과제이다.
2013년도부터 부동산 관련제도로서 폐지된 것을 보면, 취득세 감면, 미분양 주택주택취득시 양도소득세 5년간 비과세, 장기주택마련저축 비과세, 도시형 생활주택 국민주택기금지원, 민영주택 재당점 제한 등이고, 신규로 시행되는 것은 비사업용 토지 양도소득세 기본세율 적용(6~38%), 비사업용토지 장기보유특별공제혜택(9~30%), 주택 단기양도세율 감면(1년이내 양도시 40%, 2년내 양도시 6~38%), 리츠 주택임대소득 공제율 확대, 임대주택 리츠·편드 세제지원 확대, 기준소득을 상여금을 포함한 소득기준으로 변경하고 대출금리와 정약저축 금리 인하, 건축물의 기능적 구조적 중대한 결함이 있는 경우에는 재건축 연한에 관계없이 재건축이 가능하게 된다.
국토해양부는 박근혜 대통령 당선인의 선거공약에 맞춰 소득계층별 생애주기별로 매년 45만 가구에 대한 주거복지 대책을 제시하고, 행복주택의 세부시행안을 마련하는데 초점을 두고, 주택거래활성화 대책으로 다주택자 양도소득세 중과 폐지 등을 대통령직 인수위원회에 업무보고를 하였다.
박근혜 정부는 부동산 시장의 정상화와 활성화를 위해서 정책의 일관성과 탄력적 시장 대응, 공평한 과세에 의한 부동산 가격안정과 거래 활성화, 부동산 및 금융안정화와 건전성 유지, 다양한 통계생산, 정보이용성 제고, 투명한 거래질서 확립 등을 통한 실수요자 중심의 부동산 시장 형성을 유도하고, 부동산 시장과 금융거시정책 선진화 구조를 밑바탕으로 선순환 구조를 확립하기 위한 정책기조를 수립하고 실천해야 한다. 가계부채 부실 문제의 해소, 부동산 거품 형성기 추진된 부동산개발사업의 연착륙을 위한 정책도 정부가 해결해야할 과제이다.
이와 관련하여 부동산 시장 규제 완화의 문제, 민간사업자의 아파트 상한가제와 원가 공시제도 폐지의 문제, DTI 규제 완화의 문제, 양도소득세와 임새소득의 사업소득세의 비과세 문제, 양도소득세 중과세 완화 문제, 공익사업의 토지 등에 대한 양도소득세 감면제도 페지 문제, 취득세 감면 등 부동산 조세체계 개선 문제, 정부 주도형의 부동산 시장규제를 지방자치단체장의 자율규제로의 전환문제 등을 심도있게 검토하여 그 대응정책 방안을 제시할 필요가 있다.
정부의 부동산 규제는 부동산 시장이 제기능을 할 수 있도록 하는 범위내에서 이루어 져야 하며, 지나친 개입의 규제는 완화하거나 폐지할 필요가 있다. 현행 부동산 시장 규제는 개발부담금, 담보대출금 규제, 토지거래허가제, 분양사 상한제, 원가공개제, 재건축사업의 소형주택 및 임대주택 건설의무, 선시공 후분양제, 부동산 실거래 신고의무제, 부동산 구입시 자금조달계획 제출의무, 투지지구 및 투기과열지구 지정과 규제 등 다양한 수단을 시행하지만, 이러한 규제수단들을 개별적으로 검토해 보면 부동산 시장에 대한 과도한 중복규제의 우려가 있다. 따라서 헌법 제10조(인간의 존엄과 가치, 행복추구권), 제35조 제3항(주거환경권), 제119조 제1항과 제2항(사회적 시장경제지럿, 경제민주화) 등 헌법정신에 맞도록 규제를 완화하거나 규제를 하는 경우에도 헌법정신을 최대한 존중하여야 한다.
행정규제기본법이 규정한 규제영향평가제도는 일응 앞에서 말한 헌법정신을 받아들인 것이라 할 수 있으나, 규제영향분석서를 작성 공표하고 국민의 의견청취 등의 절차를 거치도록 한 규제영향평가제도는 사실상 사문화되고 있는 실정이다.
박근혜 정부의 부동산정책의 패러다임은 부동산 규제 강화 중심의 부동산정책보다는 정부의 규제가 부동산시장에 미치는 비용편익분석을 통하여 글로벌 스탠더드에 맞게 부동산시장 관련 법제를 개선하는 등 국민의 편익이 증대되도록 하는 패러다임으로 개선해야 한다고 본다.
미래지향적 부동산정책을 수립하되, 부동산 경기 침체를 안정화하기 위해서는 규제완화 정책을 과감히 단행할 필요가 있다.부동산 시장에 대한 규제의 경우에는 규제영향평가를 반드시 실시하고, 국민의 의견청취를 하여야 하며, 부동산시장에 대한 규제의 타당성과 적정성을 확보하기 위해 규제일몰제를 도입하여야 할 것이다.
글/석종현 사단법인 한국토지공법학회 회장·단국대 법과대학 명예교수
출처;데일리안
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